El otoño de 2026 está siendo especialmente movido para propietarios e inquilinos. Tras la derogación por el Congreso, el 2 de octubre, de los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, el Gobierno aprobó el 6 de octubre dos nuevos textos, publicados en el BOE al día siguiente: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, y el Real Decreto-ley 28/2026, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre.
Importante: un real decreto-ley debe ser convalidado en el plazo de treinta días. Al estar disueltas las Cortes por la convocatoria de elecciones generales, la votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que según las últimas informaciones la ha previsto para el 12 de noviembre. Mientras tanto, el RDL 29/2026 es de obligado cumplimiento; si no se convalidara, decaería.
Lo que ya se aplica (RDL 29/2026)
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años (por plazos anuales) para contratos de vivienda habitual vigentes cuyo periodo obligatorio o de prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino esté al corriente de pago y no haya tenido impagos en los ocho meses anteriores. El propietario puede oponerse en supuestos tasados, como la necesidad acreditada de la vivienda o la firma de un nuevo contrato.
- Tope del 2 % a la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027 si no hay un nuevo acuerdo entre las partes, y ninguna subida si la renta ya supera el índice de precios de referencia.
- En los contratos nuevos: el IBI y los honorarios de gestión corren a cargo del propietario, la garantía adicional se limita a dos mensualidades (una en alquiler de temporada) y no puede exigirse un seguro de impago al inquilino. Se regula además un procedimiento para que el inquilino repare daños de habitabilidad y lo descuente de la renta si el propietario no responde.
- Alquiler de temporada: debe constar por escrito una causa justificada (trabajo, estudios, tratamiento médico…), con duración de más de 31 días y, como regla, no superior a doce meses. Si no se justifica o se encadenan contratos, pasa a considerarse vivienda habitual.
- Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas no puede superar la de la vivienda completa.
Lo que llegaría el 15 de noviembre (RDL 28/2026)
Este segundo decreto modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si se convalida, una vez cumplido el plazo mínimo de cinco años (siete si el propietario es persona jurídica), el contrato de vivienda habitual se renovaría por periodos sucesivos de cinco o siete años en lugar de la prórroga anual de hasta tres años. El propietario que no quiera renovar debería avisar con seis meses de antelación y, salvo excepciones (como necesitar la vivienda para sí o para un familiar), pagar al inquilino una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas según el sistema estatal de referencia de precios.
Qué conviene hacer ahora
- Localizar la fecha de firma y del próximo vencimiento de cada contrato: de ello depende qué régimen se aplica.
- Hacer todas las comunicaciones (subidas de renta, preavisos, solicitudes de prórroga) por escrito y por un medio fehaciente.
- Antes de firmar un contrato nuevo, revisar las cláusulas de gastos, garantías y duración para adaptarlas.
- Seguir la votación de convalidación: su resultado puede cambiar las reglas de nuevo.
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En Calvo Abogados asesoramos a propietarios e inquilinos de Salamanca. Dada la inestabilidad normativa, te recomendamos consultar tu caso antes de tomar cualquier decisión sobre tu contrato.
Este artículo refleja la situación a 20 de octubre de 2026 y se actualizará tras la votación de convalidación.
